Предсказания по стоимости квартир

Продать нельзя купить: что будет с ценами на жилье в ближайшие два года

На рынке жилья в прошлом году зафиксирован самый сильный рост цен за несколько лет, и пока они продолжают повышаться. Но эксперты уверены, что скоро подорожание пойдет на убыль. Почему квартиры взлетели в цене, когда ожидать понижения и что делать с недвижимостью сейчас – в материале «Профиля».

Что происходит на рынке

В прошлом году цены на жилье, по экспертным оценкам, выросли почти на треть. Причем в регионах, где, казалось бы, жилью дорожать уже некуда, цены показывали максимальный прирост. К примеру, новостройки в Москве прибавили от 15 до 30% в зависимости от сегмента, подсчитали в аналитическом центре IRN. В Московской области рост достиг 23%.

Следом за новостройками вверх поползли цены и на вторичном рынке. По информации того же IRN, в столице «вторичка» подорожала на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%. Заметнее всего был рост в Подмосковье – на 19,8% по итогам прошлого года.

В первом квартале 2021-го тенденция сохранилась. Хуже того, в некоторых городах было отмечено почти полуторакратное подорожание. К примеру, в Калининграде цены выросли на 44% в годовом выражении и на 17% – к предыдущему кварталу, говорится в исследовании «Авито Недвижимости».

По словам аналитика «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, рост цен на жилье в 2019 и 2020 годах оказался самым сильным за последние шесть лет. «Доступность жилья в России сократилась, – констатирует он. – Соотношение средней заработной платы в стране и средней стоимости квадрата упало до минимальных значений за три года». Сегодня житель России может в среднем позволить себе 77% жилого метра на свою ежемесячную зарплату. До пандемии эта цифра доходила до 82%, отмечает аналитик.

Почему растут цены

Для повышения цен на рынке сложился целый набор предпосылок, причем многие из них начали влиять на ситуацию задолго до пандемии.

С середины 2019 года в стране введен новый механизм финансирования долевого строительства – с использованием эскроу-счетов. Теперь застройщики могут получить внесенные покупателями деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию. Опасаясь роста долговой нагрузки, застройщики сократили инвестиции и объем ввода новых объектов, говорит Емельянов. В прошлом году они сдали 75,5 млн кв. м, что на 6% меньше докризисного 2019 года.

Вдобавок на рынок жилья ощутимо повлияла ситуация со стройматериалами. По некоторым позициям подорожание доходило до 100%. «Рост цен [отмечается] не только на стройматериалы, а на ресурсы в целом. И главное – их дефицит. Мы можем отметить это в снабжении древесиной и металлом. Трудовые ресурсы еще более лимитированы. Пока не решен вопрос с границами, стоимость услуг подряда на рынке продолжает расти», – рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Играет роль и геополитические факторы, повышающие уровень неопределенности. «В состоянии нестабильности и застройщики, и поставщики ресурсов принимают единственное решение – закладывают стоимость возможных убытков в цену объекта строительства», – признает владелец компании.

Однако основной причиной подорожания большинство экспертов называют высокий спрос, подогреваемый льготной ипотекой. Пользуясь субсидируемой ставкой по ипотечным кредитам, многие покупатели инвестировали в квартиры в надежде выгодно продать их в будущем.

Каждая четвертая-пятая квартира, купленная по льготной программе, относится именно к инвестиционной модели, отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Рынок стал объектом масштабных спекуляций, что привело к ажиотажу и перегреву», – подчеркивает Белоус.

Когда цены пойдут вниз

Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия. С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.

Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. «Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу. «Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.

Валерий Емельянов из «Фридом Финанс» ожидает, что до отмены льготной ипотеки цены на жилье могут прибавить еще около 4–5%. Таким образом, за год недвижимость в сумме подорожает на 8–9%.

По мнению экспертов, после сворачивания льготной программы спрос будет перетекать во «вторичку». Одновременно на вторичный рынок выйдут инвесторы, которые покупали недвижимость в прошлом году с целью заработать на росте.

«Кто-то будет фиксировать прибыль, давая скидку против застройщиков. А кому-то придется продавать, чтобы закрыть ипотеку. Собственно, то же самое происходило в 2017–2018 годах, в период охлаждения рынка, – вспоминает Емельянов. – Следующий аналогичный цикл придется на 2022–2023 годы». Аналитик ожидает, что в этот период цены вернутся к значениям, которые были до наступления ажиотажа. То есть упадут примерно на 15–20%.

Что делать продавцам и покупателям

Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.

В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.

Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.

Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.

Источник

Предсказание цен на недвижимость с помощью Big Data

В условиях кризиса на рынке недвижимости снижается спрос на квартиры. Вместе с этим растут цены на отдельные предложения. Это связано с человеческой психологией — одни стараются продать квартиру на падающем рынке и понижают цену в надежде привлечь оставшихся покупателей, другие пытаются компенсировать нестабильность рубля и рост потребительских цен, завышая стоимость недвижимости. Рынок недвижимости крайне неоднороден.

Решение — разработка обучаемой системы оценки стоимости объектов недвижимости (в частности квартир), которая, проанализировав объявления в интернете, сможет оценивать их реальную стоимость. Клиент — условное агентство недвижимости, которому нужно автоматизировать процесс определения рыночной стоимости квартир и анализа рынка.

Задача сводится к мониторингу объявлений рынка недвижимости и обучению системы по ним (мы ее назвали РиэлтПред). Когда системе предоставляются на анализ новые объявления, она должна оценить предложение и вынести вердикт, справедлива ли цена или нет, привести аргументы за и против. Мы имеем большой опыт в разработке подобных систем.

При анализе рынка РиэлтПред необходимо обработать порядка 120 000 объявлений. В каждом объявлении 3-5 изображений и около 20 параметров, влияющих на цену. Это то, что мы очень любим — большие данные, ОЧЕНЬ большие данные (Big data в чистом виде).

Обработка больших данных определяет зависимость цен на недвижимость в зависимости от указанных в объявлении параметров и выявляет ситуацию на рынке. Цель — получить объективную оценку стоимости жилья.

Алгоритм работы системы

РиэлтПред собирает объявления с самых популярных площадок о продаже и покупке недвижимости: ЦИАН, Авито, часть Яндекс.Недвижимость (так как Я.Н является больше аггрегатором нежели площадкой). С помощью композиции алгоритмов (таких как TF-IDF и градиентный бустинг, о них поговорим подробнее в следующей статье), РиэлПред находит закономерности в цене объявлений и выясняет влияние харакетристик недвижимости на цену. По полученным сведениям системы оценивает вновь поступаемые объявления на предмет выгодности покупки.

Например, если квартира на ЦИАН стоит 9 млн, а ее среднерыночная цена — 10 млн, то можно заработать миллион на выгодной сделке без особых проблем. В случае завышенной стоимости программа укажет на негативные параметры объявления, риэлтор оценит объект и укажет предварительную стоимость жилья без визита на объект.

Параметры оценки жилья

РиэлтПред оценивает важность всех характеристик объектов недвижимости и их влияние на итоговую цену.

Предположим, в системе указан параметр оценки жилья «близость к метро». 15 минут ходьбы до станции для одного человека могут оцениваться так же, как и 5 минут для другого. Система рассчитывает стоимость объекта в зависимости от расстояния, используя указанные геоданные.

Тип дома — также очень важный параметр. Квартира в панельном доме серии КОПЭ дороже, чем в доме серии И-15, даже в силу возраста домов. Квадратный метр в домах серии П-44, дороже чем в КОПЭ. Дома с индивидуальными планировками ценятся еще выше, так как они зачастую обладают качественной отделкой и современной инфраструктурой.

Сильно влияет на оценку объектов и размещение на этажах. Квартиры на первом этаже продаются на 10% дешевле, так же как и на последнем, без технического этажа.

Не стоит забывать о вторичном жилье и новостройках. Квартиры в новых домах — не всегда выгодная сделка, т. к. часто не являются основным жильем собственников, и они редко идут на уступки. Жилье во «вторичках» обустроено для въезда «здесь и сейчас», а потому есть шансы на быструю и выгодную сделку.

Собственники склонны завышать стоимость на жилье. Допустим, продавец продает квартиру с хорошим ремонтом на 500 000 выше рыночной стоимости, желая окупить стоимость ремонта годовалой давности на 100%, в то время как покупатели склонны менять ремонт в первый год после покупки жилья. Программа собирает текстовые объявления со словом «евроремонт» и выдает стоимость квартиры по объявлению наряду с указанной среднерыночной стоимостью жилья. Риэлтор выезжает на объект, оценивает квартиру по всем параметрам и указывает реальную цену.

Борьба с мошенничеством

К сожалению, рынок недвижимости является одним из самых мошеннических. Существует множество серых схем, которые тяжело анализировать на этапе анализа объявлений. Нередки объявления-приманки с фиктивными фотографиями и заниженной ценой, когда недобросовестные риэлторы указывают неправильный адрес для завлечения. Но мы отлавливаем такие “мусорные” объявления на раннем этапе: анализируем схожесть текстов, проверяем дубли фотографий, помещаем в черный список номера мошенников, проводим сравнения с другими объявлениями в подобных домах и др.

В заключение

При решении этой задачи мы также выясняем, какиехарактеристики квартир наиболее весомые в определении цены (конкретно за квадратный метр Москве). Вы будете “удивлены”, но это близость метро и тип дома. А самым незначительный из общих параметров квартиры — количество комнат — этот фактор точно не влияет на стоимость квадратного метра.

РиэлтПред позволяет понять, по каким параметрам продавцы склонны завышать или занижать стоимость недвижимости. Анализ данных даст представление о поведении клиентов и продавцов и окажет большое влияние на отрасль. Также есть преимущества в виде специализированных услуг оперативного принятия решений.

Есть вопросы или предложения — пишите нам!

И не забудьте подписаться на рассылку — никакого спама, только новые кейсы и статьи об информационных технологиях в бизнесе.

Источник

С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: Cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке

Ставка по льготной ипотеке может вырасти до 7%. При этом саму программу планируется продлить до 2022 года. С таким предложением выступил Владимир Путин на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ). Тема льготной ипотеки остаётся сейчас одной из самых волнующих на рынке недвижимости. В нынешнем виде программа перестанет действовать с 1 июля. Что ждёт цены на квартиры?

Срок действия программы льготной ипотеки заканчивается 1 июля. Сейчас предлагается её продлить ещё на год. Правда, при этом условия будут скорректированы. Президент предложил повысить ставку с нынешних 6,5 до 7%. Предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов. Она составит 3 млн рублей.

Что будет с ценами на новостройки

Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.

— Сейчас льготная ипотека является основным драйвером спроса на рынке первичного жилья столицы. Если действие программы продлят, текущие тенденции сохранятся, но в более умеренных масштабах. Квартиры в новостройках будут пользоваться хорошим спросом, а цены повышаться. Но какого-то ажиотажа уже не будет. Если программа будет свёрнута, ничего критичного для рынка не произойдёт. До её введения ставка по ипотеке составляла менее 10%. Разница не так велика. Кроме того, после отмены льготы ставка ипотечного кредитования не увеличится серьёзно. Она повысится примерно на 1%, — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Независимо от продления льготной ипотеки и соответствующего повышения или понижения процентной ставки, после июля спрос временно остановится. Таково мнение коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко. По его словам, рынок «перегрет», покупатели стремятся успеть воспользоваться льготными условиями. Застройщики также пытаются максимально использовать высокий спрос и даже предлагают акции и специальные условия. Это, кстати, в принципе нетипично для растущего рынка.

Девелоперы, как и покупатели, обеспокоены и ожидают скорого выхода на плато по спросу, которое продлится от трёх месяцев до полугода. Кроме того, лето — традиционно низкий сезон для застройщиков, когда покупатели недвижимости отправляются в отпуск.

— Продление льготной программы и снижение ставки прежде всего простимулируют тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия (покупателей квартир большой площади), а также инвесторов (покупателей небольших квартир для последующей сдачи в аренду). На тех людей, которые арендуют жильё, льготная программа не окажет существенного влияния. Чтобы стать собственниками квартир, этой категории населения необходимы условия по сниженному первоначальному взносу, — объясняет Александр Коваленко.

Валютный риск: Опасно ли хранить сбережения в долларах и как защитить свои деньги

Продление льготной ипотеки в наибольшей степени поддержит массовый сегмент рынка новостроек. Сумма кредита остаётся значительной для всех регионов, даже для Москвы и Санкт-Петербурга, отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

— В июне мы ожидаем пик спроса в связи с завершением льготной ипотеки на прежних условиях. Рост цен на новостройки продолжится, но более спокойными темпами. Покупатели понимают, что госпрограмма будет менее привлекательной. Кроме того, увеличение Центробанком ключевой ставки неизбежно влечёт за собой повышение ипотечных ставок. Тем не менее активность на рынке новостроек сохранится. Очевидно, что спрос на жильё в России далеко не удовлетворён, госпрограмма это доказала — люди стремятся улучшить свои жилищные условия при помощи надёжных и эффективных инструментов, — пояснил Сергей Нюхалов.

По его оценкам, во второй половине лета из-за изменения условий госпрограммы ожидается небольшое снижение спроса. Однако рынок новостроек не рухнет. Одно из возможных последствий — ускорение вымывания небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами. При этом снижение интереса к недвижимости будет неравномерным. Проекты с хорошей локацией и репутацией застройщика сохранят продажи. Компании не будут прибегать в массовом порядке к скидкам в этот период, поэтому ожидать сокращения цен или суперакций не стоит.

Небольшое снижение стоимости квадратного метра возможно в некоторых районах, где было построено очень много новых объектов. Проще говоря, там, где больше предложение жилья. При этом в массовом сегменте снижение спроса будет нивелировано сокращением предложения. Как поясняет Сергей Нюхалов, за год оно уменьшилось в Москве более чем на 12%, в Подмосковье — чуть меньше, на 10%. Рост цен, хотя и меньшими темпами, продолжится. Качественного предложения по-прежнему не хватает. Эксперт считает, что до конца года новостройки могут подорожать примерно ещё на 10%.

По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята. Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно. Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.

Появятся дополнительные льготы: кто получит скидку за легализацию гаража, сможет сэкономить на ЖКУ и налогах

Что будет с ценами на вторичном рынке

Дмитрий Таганов считает, что в сегменте вторичного жилья цены остаются завышенными, но расти им уже некуда. Более того, если экспозиция вторички будет восстанавливаться после серьёзного сокращения прошлого года, то у собственников квартир не будет возможности сильно повышать цены. Раньше они могли смело выставлять завышенную стоимость, так как выбор жилья на рынке был невелик. Находились покупатели, готовые заплатить больше, лишь бы быстрее выйти на сделку. Сейчас эта ситуация уходит в прошлое.

— То, что происходило на рынке недвижимости в прошлом году, вызывает удивление даже у бывалых специалистов по недвижимости, которые пережили не один кризис. Цены росли буквально каждую неделю. Покупали все, даже не особо глядя в документы, даже когда мы не советовали приобретать тот или иной объект. При этом продавцы совершенно не шли на торг. Если раньше можно было рассчитывать на скидку 5%, а иногда даже до 10%, то в 2020 году никто не снижал цены ни на рубль. В результате рынок оказался перегрет. Льготная ипотека способствовала этому, но не так значительно, как страх потерять накопления из-за кризиса. Он подтолкнул граждан к вложениям в самый понятный для них инструмент — недвижимость, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.

Если говорить про 2021 год, то рост цен остановился. По словам Полины Гусятниковой, стоимость квадратного метра жилья сейчас примерно такая же, как в январе этого года. Она считает, что предпосылок для роста цен нет, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет. Более того, некоторые продавцы, которые хотят побыстрее реализовать свою недвижимость, начали опускать цены в пределах 2–5%. Это происходит в сегменте вторичного жилья. Цены на новостройки от застройщика пока не сдают позиций.

— За минувший год больше всего цены выросли на индивидуальные объекты бизнес-класса, поскольку у них не было аналогов, и объекты массовой застройки промзон. За два года они подорожали чуть ли не в два раза. На мой взгляд, продление льготной ипотеки сейчас позволит ей выполнить свою изначальную функцию. Поскольку спрос на жильё падает, практически все, кто хотел вложить деньги, уже это сделали, роста цен не предвидится. Именно сейчас у граждан появится возможность в спокойной обстановке оценить преимущество льготных ставок, — считает Полина Гусятникова.

Алексей Кричевский тоже обращает внимание, что цены на вторичку уже полгода как топчутся на месте и постепенно могут начать спускаться. По его оценкам, квартиры потеряют в цене до 5%. К тому же эксперт отметил, что все без исключения платформы объявлений о продаже недвижимости ориентируются на цены продавцов. В реальности суммы сделки ниже на 3–5% от первоначального предложения. Так что покупателям всегда имеет смысл торговаться.

Источник